Земельные участки

Выбрать и оформить права на Ваш земельный участок Вы можете обратившись в нашу компанию, либо к нашим партнерам Агенство недвижимости "ТЫСЯЧЕЛЕТИЕ", группа компаний Invest38, Аналитический центр покупки и продажи недвижимости "ПетергоФ".
Н-Иркутский.JPG Выбор земельного участка

Определитесь с площадью участка. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким.Считается, что общая площадь дома должна составлять примерно 1/10 часть всего участка. Например, для дома площадью 200 м2 требуется участок площадью 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет изменена значительно, возможно, ликвидность вашей будущей недвижимости упадет. Норма предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства на территории г. Иркутска составляет 1500 м2. Если участок дешевле соседних, возможно, существуют какие-то проблемы. Например, должным образом не определенное правовое положение участка — им следует интересоваться до совершения сделки. В частности, нужно выяснить, проводились ли работы по межеванию участка на местности.

Гражданский кодекс РФ статьей 260 регламентирует: "Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству".Чтобы получить документ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка, необходимо заключить договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.

Вы должны предоставить землеустроителям свидетельство о праве собственности на землю (либо любой другой землеотводный документ на участок) и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате. Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров). При этом они в вашем присутствии встретятся со всеми соседями и определят, где проходит граница между вашими участками. Границы неотмежеванных должным образом владений в любой момент могут быть оспорены. Процедуру межевания лучше выполнять за счет продавца.

На руках у покупателя до совершения покупки должны быть: схема расположения земельного участка с обозначением подземных коммуникаций, кадастровый план земельного участка и свидетельство о регистрации права на данный участок.

Для установления других факторов, которые могли оказать влияние на стоимость и удобство понравившегося вам участка, задумайтесь над следующими вопросами.

А) Достаточной ли информацией о данной местности вы обладаете?

Перед приобретением участка не поленитесь обратиться в орган местного самоуправления и соответствующие территориальные органы государственной власти с просьбой предоставить белее полную информацию о предлагаемых земельных участках. Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. Бесплатно эту информацию получить вряд ли удастся, но на предварительном «расследовании» лучше не экономить, чтобы потом не пожалеть о покупке. Кроме того, пообщайтесь с вашими будущими соседями по поводу развития земель района в целом и общей (в том числе криминогенной) обстановки на его территории.

Б) Как обстоит дело с водоснабжением участка?

Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но на практике дело обстоит далеко не всегда так просто. Иногда, чтобы добраться до воды, приходится бурить скважины глубиной несколько десятков метров.

В) Каково качество воды в данной местности?

Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, узнайте у их владельцев данные этих скважин и запросите заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Предварительный «анализ» воды можно провести и самостоятельно. Хороший вкус воды — тоже важный показатель ее качества. Наличие осадка и потемнение нагретой воды свидетельствуют о повышенном содержании в ней железа; белесый налет на стенках посуды - о жесткости и переизбытке солей. Если глубина скважины более 20 метров — можно не беспокоиться о бактериальном заражении воды (если только она не была заражена через ствол скважины). Желательно сравнить две или несколько находящихся поблизости скважин с разных глубин (горизонтов). Удобное и выгодное решение — собственная водозаборная скважина. По мере развития коттеджного строительства все большую популярность приобретает вода, добытая непосредственно из подземных горизонтов. Она почти не требует очистки, а кроме того, потребитель скважинной воды в меньшей степени зависит от службы трубопроводов. Но самое главное преимущество скважинной воды — это независимость от уровня загрязнений техногенного характера. Начинать бурение водозаборной скважины лучше всего сразу, как только у вас появится доступ на стройплощадку, так как после заезда буровой установки на участок, возможно, потребуется восстановление газона или забора, а, может быть, придется пожертвовать даже какими-то постройками. Бурение скважины может производиться не ближе 1-3 м от строения и при отсутствии воздушной электролинии в радиусе 5 м. Лучше отвести на всю эту операцию 4-10 дней.

Г) Какие грунты залегают на участке?

Исследование грунтов желательно выполнить еще до приобретения участка — для определения типа фундамента вашего будущего дома. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе. Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. В любом случае, проектировщики всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов. Ваша задача — произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.

Д) Каков уровень грунтовых вод на участке?

Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин или воспользуйтесь обыкновенной лопатой: если через час в углублениях соберется вода — уровень грунтовых вод на участке слишком высок. Среди частных застройщиков распространена следующая ошибка: многие покупают проект дома с подвалом, а когда дело доходит до строительства, выясняется, что на участке высокий уровень грунтовых вод. В этом случае комплекс мер по гидроизоляции фундамента и сам фундамент потребует значительных материальных вложений, на которые заказчик уже не рассчитывает. Расспросите соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождей: не затапливаются ли земли? При высоком уровне грунтовых вод и обильных паводках на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать (если вы не готовы вкладывать дополнительные средства в гидроизоляцию дома). Отчаиваться, конечно, не стоит: немалое количество проектов имеют вариативные решения по части заглубления. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке тоже не следует забывать.

Е) Каковы местные требования и возможности по части канализации?

Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах. Еще большую актуальность приобретает этот вопрос, если участок расположен близко к воде. Органы СЭС отслеживают нарушения такого рода, и потратиться на организацию надежного септика придется не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта. В ряде случаев такие затраты могут конкурировать с ценой самого участка. Если вы остановились на септической канализационной системе, попытайтесь установить ее, когда на стройплощадке производятся другие работы. Для этого может потребоваться расчистка территории, а для установки на свое место септика требуется прокладка проезжей дороги.

Ж) Как обстоит дело с электроснабжением?

Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 м2 — 20-30 кВт. Однако, по имеющимся нормам, на один дом выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности. Вот почему при невозможности получения дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо серьезно оптимизировать электропотребление дома, например, за счет создания систем автоматического управления.

Если в администрации вам удастся получить на свой коттедж более 30 кВт, это даст возможность не только без проблем пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления — наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, ее в любой момент можно включить и выключить и т. п.). Если это невозможно, то в первую очередь для системы отопления нужно искать другой источник энергии. Еще одним вариантом может стать дизельное топливо. Однако следует иметь в виду, что, будучи вполне приемлемым для отопительных нужд, этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы эпектрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Поэтому серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует. Такой вариант приемлем, если вы начинаете строительство одним из первых на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появятся соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.

Журнал «Правила строительства» - www.psdom.ru

смоленщина1.JPG